龙湖代建盘干不过真龙湖

2025-11-10 12:39:28

　　官方海报中，仅一个半小时，它便卖出了107套房源，占到114套首推房源的94%，如果换算成金额——8.6亿元。

　　截至10月25日，龙湖宸翰供应551套，网签47套，签约面积5025.45平米，成交均价4.13万元/平米，网签金额2.08亿元。

　　这组数据基本能够说明，龙湖宸翰开盘时的官宣数据，或许有水分，但也不是很离谱。

　　不过，在花姐看来，相比网签套数，研究龙湖宸翰的成交金额，或许更有意义。毕竟，它现在代表着顺义主城区楼市的价格锚点。

　　与4.37万元/平米的预售均价相比，龙湖宸翰的成交均价，只打了约95折。

　　相比当下很多新盘动辄9折甚至更低的折扣，它的价格很坚挺，很对得起所在的位置，以及超高的赠送面积。

　　参照物则是北边一路之隔的龙湖御湖镜二期。于2023年9月20日首次取证，358套房源，目前期房和现房加一起网签345套，成交均价4.315万元/平。

　　但对已买了龙湖御湖镜二期的业主而言，面对龙湖宸翰的这个成交价格，以及超级赠送尺度，心理上的背刺感，恐怕短期内很难平复。

　　9月13日，它取得预售证，17栋住宅楼、551套房源一次性全部入市，另有459个车位。

　　4#西边户15套165平户型，并没有在开盘序列中。十一过后，则又加推了2#和17#，为115和97平户型。

　　尽管龙湖御湖镜二期所剩房源不多，但仍有数十套169楼王户型可售。从产品力上，几乎被龙湖宸翰165户型碾压。

　　如何让自己的嫡子顺利收尾，龙湖最好的方式，就是让连庶子都算不上的龙湖宸翰165平户型，暂时不卖。

　　从这个角度看，花姐认为，龙湖宸翰165平户型短期内出售的可能性，似乎不是很大。

　　龙湖宸翰的赠送尺度，实在太大了。它是顺义首个拥有花池的项目，赠送手段包括了内嵌阳台+挑空阳台+飘窗+设备平台+花池。

　　这让它拥有目前同区域内，无人能及的实际得房率——92.21%至100.32%。

　　1、位于位于15#-17#的97平户型，网签了24套，另有6套显示已预订，网签均价约4.1万元/平米；

　　2、位于5#、8#、9#、13#的115平户型，网签了20套，另有8套显示已预订，网签均价约4.14万元/平米；

　　3、位于4#东边户和12#的138平户型，网签了3套，另有2套显示已预定，网签均价约4.2万元/平米。

　　今年2月26日，顺义国资委旗下大龙空户+顺义新城发展联合体，以26亿元底价，竞得东风商场片区SY00-0201-093（住宅）、096（住宅）、086（幼儿园）地块。

　　其中096地块即龙湖宸翰，占地面积3.6万平米，地上建面6.47万平米，容积率1.8，实际楼面价约2.01万元/平米。

　　3月19日，它的项目公司北京兴竺房地产开发有限公司（下称兴竺地产）成立，注册资本13亿元，法人张云鹏。

　　北京宏琨城市开发建设有限公司（下称宏琨城开）买入其70%股权，顺义国资的持股比例将至30%，法人和董事长变为张冲。

　　宏琨城开成立于2025年5月8日，注册资本5000万元，法人张冲。直接股东为淮安浦申企业管理咨询合伙企业（有限合伙）、上海骏瞻企业管理有限公司。

　　二者在宏琨城开身上的持股比例，并没有公开。但穿透股权，淮安浦申最终为中央汇金旗下子公司，上海骏瞻则为中化集团控股子公司。

　　因此，龙湖宸翰的真正股东中，中央汇金和中化集团为最终的控股股东，顺义国资则为小股东。

　　而就在兴竺地产发生股权变更的前夜，龙湖旗下龙智造，宣布将为096地块提供代建服务，包括规划设计、工程建设、营销代理等。

　　可以说，通过龙湖宸翰的开发模式，一方面缓解了地方国企的资金压力，形成与金融机构合作开发的样本；另一方面也让龙湖这样的房企，在轻资产转型的路上，走得更远。

　　虽然在价格上，龙湖宸翰没有和龙湖御湖镜二期正面冲突，但在采光上，却实实在在挡住了后者。

　　7月25日，龙湖宸翰的设计方案反馈意见公示，共14条群众反馈中，有3条是重复的。

　　剩下的11条，大致分为四类：楼间距比；非机动停车场地排布；赠送面积是否过大；树木侵占消防回车场。（详见《新盘来了，有人呐喊“为民做主”》）

　　这其中，最关键的是关于楼间距比，居然达到了7条。甚至有群众居然在意见中，喊出了“为民做主”的口号，共出现过三次。

　　核心是，有群众反映龙湖宸翰的1#、3#、4#，挡住了龙湖御湖镜二期的17#和21#。

　　真实的情况是，龙湖宸翰的3#和4#作为塔楼，其中3#和龙湖御湖镜二期17#之间，为1.14，低于1.2的最低标准0.06；4#和龙湖御湖镜二期21#的楼间距比1.6，属于正常范畴。

　　而龙湖宸翰的1#是一栋板楼，和龙湖御湖镜二期17#之间楼间距比，为1.5，低于1.7最低标准0.2。（详见《龙湖挡住了龙湖》）

　　但不幸的是，对龙湖御湖镜二期的业主而言，他们确实承担了来自龙湖宸翰的背刺。